G. Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf gaan wij in op het gemeentelijk grondbeleid, dat is vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Daarnaast blikken wij terug op de belangrijkste zaken die plaatsgevonden hebben.

Grondbeleid

Beleid

• Nota Grondbeleid 2017-2021
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2016

Het grondbeleid van een gemeente vormt het raamwerk waarbinnen het ruimtelijk beleid op een transparante wijze vorm kan krijgen. Dit geldt zowel voor wonen, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur. Uitgangspunt is om op een verantwoorde wijze om te gaan met de ruimte; in het bijzonder het bouwen en ontwikkelen voor de toekomst. Met grondbeleid willen wij sturing geven, het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan.

In de raadsvergadering van 29 september 2016 is de Nota Grondbeleid 2017-2021 vastgesteld.
De Nota Grondbeleid richt zich op:

• het formuleren van kaders en speerpunten en benoemen van uitgangspunten van het gemeentelijk grondbeleid;
• het beschrijven van de gemeentelijke ambitie en wat ons streven is;
• de positie en afbakening van grondbeleid en de rolverdeling binnen het speelveld zowel intern (binnen de gemeente) als extern.

In de Nota Grondbeleid formuleerden wij de onderstaande uitgangspunten:

• De keuze tussen actief of passief grondbeleid dient in een vroeg stadium van een initiatief c.q. project te worden genomen. De basis voor deze afweging is primair gelegen in het feit of de gemeente vastgoed en/of gronden in eigendom heeft. Kostenverhaal vindt bij voorkeur plaats via een anterieure overeenkomst.
• Aan het aspect risico moet bij de beoordeling van een initiatief c.q. project in de aanvangsfase een prominente(re) rol worden toebedeeld.
• Strategische aankopen worden alleen gedaan als dit in een beleidsuitgangspunt is vastgelegd. Daarbij is de terugverdientijd een belangrijk item. Randvoorwaarden zijn minimale risico’s en verkoopbaarheid van het project.
• Wat betreft de grondprijzen passen we een differentiatie in prijzen toe naar de verschillende woonkernen. Om de verkoopbaarheid van “laatste kavels” in een plan te bevorderen, heeft het college de bevoegdheid van de vastgestelde grondprijs af te wijken.
• Het opstellen van een kostprijsberekening is aan de orde indien de uitvoeringstermijn minimaal 3 jaar beloopt. Voor een plan met een kortere uitvoeringstermijn (dan 3 jaar) wordt volstaan met een kostenraming en een kredietbesluit.
• De omvang van de reserve voor het opvangen van risico’s in grondexploitatie moet gelijk zijn aan de omvang van de berekende risico’s. Is deze onvoldoende dan wordt vanuit de algemene middelen deze reserve aangevuld. De risico’s worden in ieder geval bij de jaarrekening vastgesteld. Aanwending van de reserve voor andere doeleinden is in principe niet mogelijk.

Grondprijzen en gronden met kostprijsberekeningen

De grondprijzenbrief 2019 is behandeld in de raadsvergadering van 27 september 2018. Er is besloten de grondprijzen in 2019 te handhaven op het prijspeil van 2018. Voor bedrijfsgronden is een inflatiecorrectie toegepast van 1 euro/m2.

Bedrijventerreinen

Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
Handelspoort-Zuid heeft een netto uit te geven oppervlakte van tien hectare. Er zijn twee kavels  verkocht met een totaal oppervlakte van 6.019 m2 . Er is in 2019 verder nog concrete belangstelling voor drie kavels. Hierover vindt overleg plaats. De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 93.000. Er was al een voorziening van € 47.000 gevormd. Het extra bedrag van € 46.000 nemen wij op verhoging van de voorziening.

Terneuzen-Zuid (Terneuzen)
Er bestaat nog steeds veel belangstelling voor het gebied Terneuzen-Zuid. In 2019 hebben wij vier percelen, gezamenlijke oppervlakte van circa 3,7 ha, verkocht.  
De te verkopen gronden in Zuidpoort zijn geraamd vanaf 2020. Ten opzichte van boekjaar 2018 verhogen wij de winstneming met € 433.000. Dit wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Woningbouw

Othene (Terneuzen)
Voor de aanleg van de zuidelijke ontsluitingsweg vindt afstemming plaats met de Provincie Zeeland. De Provincie Zeeland wil langs de N290 een rotonde en een parallelwegenstructuur realiseren. Naast gronden die reeds zijn verworven dienen er ook nog gronden te worden aangekocht. De onderhandelingen hierin verlopen stroef. Daardoor vallen eerdere geraamde kosten hoger uit en is er ook vertraging. Met de provincie Zeeland is afgesproken om  de onteigeningsprocedure op te starten. De start van de uitvoering is voorzien eind 2020 en de afronding in 2021.
In 2019 is verder uitvoering gegeven aan de bouw van woningen in fase 4. Fase 5 is in voorbereiding. Voor Fase 5 is in 2019 de deelexploitatieovereenkomst door partijen ondertekend. Het bestemmingsplan voor fase 4 en 5 is medio 2018 reeds vastgesteld.
In verband met de verdere woningbouwontwikkeling van Othene loopt er ook een onteigeningsprocedure. Bij raadsbesluit van 13 december 2018 is een verzoek ingediend bij de Kroon om een Koninklijk onteigeningsbesluit te nemen. Het ontwerpbesluit heeft ter inzage gelegen. Er heeft een hoorzitting plaatsgevonden en we zijn in afwachting van het definitieve besluit. Bij een positief onteigeningsbesluit zal de gerechtelijke onteigeningsprocedure starten.
Ten opzichte van boekjaar 2018 verlagen wij de winstneming met € 29.000. Dit wordt onttrokken aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Windlust (Hoek)
Gedurende 2019 heeft er nog één kavel in de verkoop gestaan. Deze laatste kavel was eind 2019 in optie uitgegeven. Naar aanleiding van de herziening van de kostprijsberekening is er geen tekort op deze exploitatie meer. De gevormde voorziening kan vervallen (€ 14.000) en wordt toegevoegd aan de reserve bouwgrondexploitatie.

Braakmanlaan / Schoollaan / I.C. van der Lindestraat (Biervliet)
Dit plan betreft de locaties die vrijgekomen zijn na de realisatie van de Brede School in Biervliet. De resterende kosten van dit plan willen wij dekken uit de te verkopen grond van de vrijgekomen locaties. Voor de locatie Schoollaan is er een verkoopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar. De verdere planuitwerking voor deze locatie is in voorbereiding. Voor de locatie I.C. van der Lindestraat is overeenstemming met dezelfde ontwikkelaar van de locatie Schoollaan. Er wordt gewerkt aan een verkoopovereenkomst voor deze locatie. De beide vrijliggende kavels aan de Braakmanlaan zijn in 2019 verkocht en ook geleverd.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
Dit plan betreft de locaties aan de Nieuwe Kerkstraat / Baljuwlaan, die vrijkwamen na de realisatie van de brede school. De opbrengst van de percelen dient als dekking voor de reeds gemaakte kosten van dit plan. Er zijn plannen voor de realisatie van appartementen en een vijftal bouwkavels voor vrijstaande woningen. In 2019 is een aangepaste verkaveling vastgesteld. Gekozen is voor kleinere / goedkopere kavels. Na aanpassing van de verkaveling waren eind 2019 vier kavels in optie uitgegeven. Voor de kavel voor de bouw van appartementen is wel belangstelling getoond. Dit heeft nog niet geleid tot concrete afspraken.
Door de aanpassing van de verkaveling en de verlaging van de grondprijzen is het tekort op deze exploitatie is hoger geworden en toegevoegd aan de verliesvoorziening (€ 249.000). Dit bedrag is onttrokken uit de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Onderstaand geven wij een samenvattend overzicht van de nog te ontvangen opbrengsten en nog te maken kosten voor de plannen waarvoor kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Het masterplan omvat de nog te realiseren onderdelen:

• Kop van de Noordstraat;
• Beurtvaartkade;
• Rand Kennedylaan oost (betreft de tiny-houses - is gerealiseerd) ;
• Kennedylaan west (winkels en appartementen zijn gerealiseerd);

Kop van de Noordstraat (Terneuzen)
Op de kop van de Noordstraat zijn 2 projecten in ontwikkeling.
Op het zuidelijk deel (ter hoogte van het tijdelijk parkje) is 'De Kampanje' voorzien. Dit nieuwbouwproject omvat 26 appartementen, huisvesting voor de bibliotheek en horeca. In juli 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met de realisatie van dit project. De gemeente zorgt voor verkoop van de benodigde gronden, de inrichting van de buitenruimte met bestrating en (aan de voorzijde van het gebouw) een hoogwaardig plein als entree tot de Noordstraat. De start bouw voor De Kampanje is voorzien in maart/april 2020.
Op het noordelijk deel van de kop van de Noordstraat (voormalige locatie Naeye-Verstraeten) is het eerder vergunde plan van Van Oord overgegaan naar Impact Vastgoed BV uit Rotterdam. Deze partij voorziet de bouw van 40 kleinere appartementen, met name gericht op tijdelijke verhuur en een commerciële ruimte grenzend aan de Noordstraat. De gemeente zorgt voor de verkoop van de benodigde gronden en de inrichting van de openbare ruimte. Uw raad heeft in februari 2018 (plan) en maart 2018 (parkeeroplossing) besloten over de grondtransacties met betrekking tot dit plan. De start bouw van het plan van Impact Vastgoed kan bepaald worden als de uitgebreide procedure voor de omgevingsvergunning wordt opgestart en doorlopen. De aanvraag wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2020.

Beurtvaartkade (Terneuzen)
Het college heeft op 19 december 2017 besloten om grond te verkopen aan de ontwikkel- en bouwcombinatie Sprangers/Cordeel op de Beurtvaartkade voor de realisatie van een woontoren annex hotel met parkeervoorziening. Verkoop van grond en ontwikkeling van de Beurtvaartkade vindt plaats in samenwerking en in overleg met North Sea Port. Het bestemmingsplan is 26 september 2019 vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingediend bij de Afdeling Rechtspraak. De uitspraak in deze procedure wordt afgewacht.

Voormalige locatie C 1000 (Axel)
Met de aankoop van dit terrein is de mogelijkheid ontstaan om het centrum van Axel te verbeteren. De verwervingskosten zijn geactiveerd met als uitgangspunt om de kosten terug te verdienen door grondverkoop. Er is een ondertekende koopovereenkomst. Het bestemmingsplan is in de raadsvergadering van januari 2020 vastgesteld. De bestemmingsplanprocedure loopt momenteel.

Windlust II (Hoek)
De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde. In de raadsvergadering van 7 november 2019 is een omgevingsvisie vastgesteld voor Hoek. Deze omgevingsvisie ziet ook op de verdere ontwikkeling van de gronden van Windlust II. Op basis van de vastgestelde visie wordt gewerkt aan een verdere plantontwikkeling en -uitwerking.

Emmabaan (Koewacht)
De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde. Wij verkopen de gronden gefaseerd. De ontwikkelaar wenst hier op termijn circa 60 woningen te realiseren. Het bestemmingsplan is door uw Raad vastgesteld op 8 november 2018. Het bestemmingsplan in nog niet onherroepelijk in verband met een lopende beroepsprocedure. De (gefaseerde) levering van gronden is gekoppeld aan het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Een uitspraak in de beroepsprocedure heeft op 11 maart plaatsgevonden, waarmee het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.

Torenberg II (Zaamslag)
De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde. Wij zetten ons in om deze gronden te verkopen. Om tegemoet te komen aan de wens van de Zaamslagse gemeenschap onderzoeken wij de mogelijkheid om dit perceel te verkavelen en uit te geven voor woningbouw (vrije kavels).

Vissersverkorting (Westdorpe)
De gronden zijn ultimo 2017 overgeheveld naar de strategische gronden tegen agrarische waarde.

Onderstaand een overzicht van de strategische gronden:

Reserve en voorzieningen grondexploitatie

Onderstaand een overzicht van het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie:

 
De voorziening betreft de volgende plannen:

Risicoanalyse

In de nota grondbeleid worden vier soorten van risico’s onderscheiden die zich voor kunnen doen bij gebiedsontwikkeling. Dit zijn waarderingsrisico’s, marktrisico’s, organisatierisico’s en contractrisico’s. Om de toereikendheid van de reserve grondexploitatie te beoordelen zijn deze risico’s geïnventariseerd. Daarbij hielden wij rekening met de bepalingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) aangaande waardering van voorraden bouwgrond. Op basis van onze risico-inventarisatie is de omvang van de reserve grondexploitatie momenteel toereikend.